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資産価値を高める不動産投資方法とは!?

少し前に一級建築士事務所で設計補助を担当しており、現在もインテリアコーディネーターや福祉住環境コーディネーター二級などの資格を持つOKUMARIです。 賃貸不動産のエイブルで働いていた経歴もあり、宅地建物取引士の勉強もし …

少し前に一級建築士事務所で設計補助を担当しており、現在もインテリアコーディネーターや福祉住環境コーディネーター二級などの資格を持つOKUMARIです。

賃貸不動産のエイブルで働いていた経歴もあり、宅地建物取引士の勉強もしたので、不動産には詳しいです。

今回の記事では、マンションなどの物件オーナー向けに、せっかくマンションを建てるなら!100年住宅と言われるような資産価値が長持ちする物件を建てるには、どんな点に注意したら良いかについて主に書いていきたいと思います。

もし、すでに物件を持たれていて、リノベーションなどされる場合でも参考になる記事となっております。

当然、不動産の購入は安ければ確かに支出は少ないですが、入ってくる収入も減る可能性がございますので、下記の点に気をつけてなるべく「投資」という形で資産形成してもらえればと思います。

まずは基礎から。建築物を支える基礎の問題。〜耐震性能〜

何を除いても、一番重要とも言えるのがこれと言っても過言ではないくらいな、物件作りに重要なのは、耐震性能。

つまり、物件の基礎の問題です。

建築物は、大きくわけて、S(鉄骨)造、RC(鉄筋コンクリート)造、W(木)造、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造などがありますが、何れにしても、基礎の耐震構造は大きく分けて3つの手法、免震構造、制震構造、耐震構造とあります。

この内、免震構造と制震構造は、耐震効果も大きく、かかる施工コストも高いのですが、逆にいうと、できるだけ避けたほうがいいのは耐震構造です。

いや、耐震構造も立派なのですが、やはり、制震や免震には劣るのです。

なぜかというと、耐震構造は、何も耐震対策もされていない物件よりはマシなのですが、耐震構造というのは、あくまでも「地震の揺れに耐える」ものであって、大きな地震が来た時に、耐えられない可能性があるのです。

例えていうと、人間でいうと、ストレスをものすごく我慢しているような状況です。

ですので、そうではなく、ストレスを受け流せる制震構造や免震構造をお勧めします。

制震構造と免震構造、耐震構造の違いについて、上手に解説しているサイトがございましたので、詳しくはこちらをご覧ください。

http://www.menshin.biz/?q=menshin/node/3393
免震ウェブサイト:免震・制震・耐震の違い

つまり、免震構造は免震装置の設置により、地震の揺れを直接伝えないため、できれば免震がお勧め。

コストなどの問題で難しい場合は可能な限り制震構造(地震の揺れを吸収する制震ダンバーなどを設置する手法)、無理なら耐震構造は費用が安いので検討しても良いが、その場合は、人命を守れない可能性がある、また、せっかく建てた建物が倒壊する恐れもあるという考えのもと、よく考えて決定しましょう。

何れにしても地震保険には入っておいた方が良いですね。

「構造」が大事。〜耐震性能・省エネ性能〜

建築物の構造の種類については、上記で述べた通りですが、ここで得ておきたい知識としては、「構造」、つまり「構造力」が建物の性能を左右するということです。

やはり、建築物という、人命を守るシェルターですから、建物自体が弱い構造であると、建物自体の価値は大幅に落ちてしまいます。

建築の分野でいうと、建築にも専門性があって、「構造」の専門、「意匠(デザインと建築基準法など各種法律の遵守)」の専門、「建築設備」の専門と大きく分けて3つ種類があり、そのうち、構造は特に人命に関わるものなので、この点で、もし、これから建築物の設計を設計事務所に依頼するのであれば、その設計事務所が構造の専門なのか、意匠の専門なのかなどは把握したいものです。

構造も意匠も設備も全てトータルで請け負っている建築設計事務所もあれば、構造の専門家はおらず、意匠専門で、設備と構造に関しては他社に外注している設計事務所もありますので、建築物という多大なお金のかかる資産投資には、施主といえども丸投げせず、きちんとどのように設計が進められているのか?トラブルが起こってからでは遅いので、あらかじめ様々な点を確認するようにしましょう。

迷ったら、大抵の構造事務所や設備設計を統括し、建築基準法について把握している、意匠設計事務所に相談すると良いでしょう。

構造や設備設計の事務所は、意匠設計事務所から仕事を外注などでもらうことが多いのです。

マンション物件経営オーナー向け情報!資産価値を高める不動産投資方法とは!?

熱は窓から逃げる。ペアガラス・最新ガラスの推奨〜省エネ性能・防音性能・効率化〜

次に知っておきたいのが、意外と思うかもしれないですが、今なら他の物件と差をつけられるというものが、窓ガラスです。

なぜかというと、日本の窓ガラスはまだまだ北欧などの極寒地域に比べて遅れていて、ペアガラスは当たり前に採用していないからです。

ペアガラスは、当然、二重窓なので、高価なのですが、これは、特に資産価値を上げようと思ったら重要な選択肢です。

入居者に喜ばれるポイントでもあります。

なぜかというと、いくつか理由があります。

一つは、断熱性能が高いということ。

断熱性能が高いということは、夏、家の中が涼しいだけではなく、冬は外の寒さから室内を守り、暖かいのです。

ですので、入居者は冷暖房費用、電気代、ガス代などのコストが浮くことになります。

省エネ住宅に住めるというのは、入居者にとってかなり嬉しいはずです。

窓からの熱損失係数が高いのを示す記事は、下記の日本経済新聞で建築家の方が書かれている文章でもわかります。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO78836460U4A021C1000000/
低い断熱性なぜ放置、世界に遅れる「窓」後進国ニッポン 松尾和也 松尾設計室代表 日経新聞

窓、つまり開口部から逃げる熱損失が58〜73%程度というのは、いかに開口部から熱が逃げていて、外壁だけを断熱しても意味がない理由がわかるでしょう。

日本は、窓後進国、断熱性能後進国なのです。残念ながら。

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また、ペアガラスには防音性能もあります。

当然、二重窓になっていて、ガラス二枚の間には、特定の安全なガスなどが充填されており、外や内側の騒音を直接外に伝えない仕組みになっています。

暖かい、寒くない、ランニングコストが浮く、静か、とトリプルの意味で嬉しい効果が得られるのです。

また、一度窓は取り付けて施工してしまうと、入居者が入ってからは、大規模修繕などのマンション全体の工事などでしか取り替えることは不可能です。

もし、その窓を途中でペアガラスにしたとして、その費用を入居者が持つのは、途中で家賃が上がったりして、非常に困ることになると思うので、もしペアガラスをつけるのであれば、新築の段階でしておきたいものです。

ちなみに、トリプルガラスや樹脂製のサッシ、Low-E複層ガラスという遮熱タイプや断熱タイプのガラスもございますので、最新情報が知りたい場合は、世界の窓メーカー「YKKAP」などのWEBサイトを参照して情報を得ると良いでしょう。

http://www.ykkap.co.jp/
YKKAP

ショールームもありますので、希望すれば見に行くことができると思います。

ちなみに、ペアガラスは複層ガラスとも言います。

外断熱?内断熱?〜省エネ性能比較〜

よく言われる断熱の方法として、内断熱がいいの?外断熱がいいの?ということがよく議論されると思いますが、現状、日本では、外断熱を実践している建築物はそんなに多くないです。大抵が内断熱式を採用しています。

なぜかというと、外断熱は費用が高かったり、日本では昔から木造建築の柱の隙間に断熱材を埋め込む内断熱構法に慣れているため、外断熱工法に慣れている施工業者が少ないのです。

ですが、RC造などで、外断熱工法を採る会社も徐々に増えてきており、住宅先進国の欧米や北欧では、既に外断熱が主流です。

日本は、建築後進国ですが、少しずつ外断熱の良さが見直されてきていて、今後の主流は外断熱になるであろうことも予想できますので、もし、内断熱か外断熱かに迷われたら、外断熱を積極的に検討されることをお勧めします。

ちなみに、外断熱は、建物全体を外側から覆うため、内断熱に比べて断熱性能・省エネ性能が高く、設備の費用、電気代などが浮く可能性が高いです。
夏は涼しく、冬は暖かいからですね。

外断熱の詳細については、下記の記事が詳しく書かれていますので、この記事を参考にされることもお勧めします。

http://www.kobo-house.jp/category/belief/kobostyle4
家をつくる:株式会社工房

念のため申し上げておくと、外断熱は「ヒートブリッジ」という、RC造などの構造体で、柱や梁を伝って室内に外の冷感や温感を伝える現象が起きにくいので、かなりの省エネ効果が期待できるのです。

実際に、建築物省エネ法に基づく省エネ適合性判定の計算においても、ヒートブリッジの熱伝達率が高いのと低いのとでは、かなりの省エネ結果に差が出てくることが、計算からもわかるのです。

要は、柱や梁は、外気の気温を物理的に伝えてしまうので、外断熱でシャットアウトしておけば、かなり断熱効果が高くなるということです。

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モダンな外観〜近未来的デザイン〜

かなり、専門的な内容を申し上げてきましたが、誰にでもわかる「見た目」、「ビジュアル」に力を入れるというのも、当然のことながら、資産価値を高めることができます。

同じコストをかけたとしても、見た目のカッコいいものとカッコ悪いものでは、当然と言いますか、人間の心理で「高級感」があれば自動的に「良い物件」と判断されるため、資産価値も上がるのです。

不動産鑑定士に診てもらっても同じことでしょう。

カッコいい物件=人気の物件ですから、売却しようと思った時は高く売れるのです。

防犯問題〜未来には絶対必要〜

意外にも?重要と言いますか、見落としがちなポイントが、防犯面です。

ただ、防犯カメラをつけるだけではなく、オートロックの物件にする、エントランス手前のインターホンと室内で応対できるカメラ確認式にする、インターホンは自動録画機能をつけたり、玄関のドアも二重ロックにするなどの対策が検討できますね。

こういったポイントも、特に女性には嬉しい設備なので、こういった防犯面をしっかりすると、女性のお客様を逃さないで済むかもしれません。

空室はできる限り埋めたいですからね。

プライバシーの保護に注意〜入居率を上げるために〜

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また、入居者目線で見ても、なかなか忘れがちなのが、プライバシーの保護です。

これは、建築物のレイアウトの作りにも関係してくるのですが、設計での配置計画によっては、隣の住民が帰宅したのがわかったり、お迎えのドアが丸見えだったり、誰が家にきたのかわかったり、割と、こういたプライバシーが守られていない物件はまだまだ日本には多いと思います。

特に、都会では、隣に誰が住んでるかわからないくらい、近所付き合いはないですから、プライバシーの保護って大事なのですよね。

費用の都合上、また、建築士の配慮ない設計計画の場合でしたら、残念ですが、実は、コストなど関係なく、ある程度はマンションでも配置計画を工夫することによって、マンション共用部などでのプライバシーも確保できるものです。

また、ある程度高いマンションになるとそれほど気にならないですが、隣の住戸の音が聞こえるとか、こういったことは、どうしても入居者離れにつながり、空室が目立って家賃収入にならないということがありえますので、将来家賃収入にならない可能性を考えたら、やはり始めの段階である程度の投資をすべきなのです。

配置計画の上手な建築家に依頼もしたいものですね。

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入居者に喜ばれる住宅設備の仕様〜入居者はどんな設備が嬉しいかを考える〜

次に、実際に住む入居者にとって、室内の住宅設備は、毎日接するものですから、細かく見る人が多くて、あまり手抜きせず、設備として取り入れたいものです。

例えば、可能な限り、予算の許す限り、下記の設備を検討されると、入居者はつきやすくなります。

ただ、やたら高い物件にしたところで、駅から30分も歩かないといけない場所であれば、利便性を求める入居者は、懸念するので、全体のバランスを考えて設備は考えたい場合もあります。(車移動が便利であれば問題ない場合もあります。)

【例】
・玄関鍵の二重ロック
・お風呂の追い炊き機能
・ガスコンロは少なくとも2口、できれば3口
・埋め込み型のダウンライトがすでに備わっている(スタイリッシュで人気)
・トイレのウォシュレット機能
・洗面所のお湯出し機能
・ディスプレイ式インターホン
・ウォークインクローゼット
・コンセント設備の充実
・できれば最新に近い高性能のエアコン
・十分に料理できるキッチンスペース
・十分な広さのベランダ、バルコニー(これは、建築面積に参入しなくて良い部分があるので建築士と相談すると良いでしょう)
・布団干しの設備
・避難ハッチ(消防法規定)

大まかに言ってこんなところですが、設備にこだわりがある人もいるので、入居者を逃さないようにしたいですね!

例えば、お風呂は追い炊き機能がないと嫌だったり、洗面所のお湯出し機能は絶対欲しいという方もいると思うので、コストはかかりますが、全体のバランスを見て決めたいですね。

もし、数ヶ月空室が出ただけで、数万円〜数十万円くらいの家賃収入を損してしまいますから・・・。

家賃と投資の関係〜投資すれば家賃になって返ってくる〜ターゲットを見極めよう

次に、これまでも述べてきましたが、投資をすれば家賃収入となって返ってくることがあります。

ですが、それも、場合によって、なんでも高級にすれば良いというものでもないので、払ったコストに対して、リターンが大きくなるようにしたいものです。

その方法ですが、例えば、全体のバランスを見て決めると良いですが、立地条件とマンションの利用想定者を考慮してある程度決めると良いです。

具体的には、大学の近くのマンションであれば、学生が一人暮らしで利用する可能性も高いため、家賃は抑え、広さもワンルーム程度にするなどのマーケティング(市場調査)が必要ですし、商業地域や駅に近いようなマンションであれば、一人暮らしのサラリーマンからOLまでを検討し、住宅街であればファミリー向け、都心部の超高層マンションであれば、高所得者向けに高級設備にしないと当然需要がないですし、そういったターゲット層を見極めての不動産投資にしたいですね!

理想的で使いやすい間取りとは〜ヘンテコ形状は万能ではない〜

マンション物件をこれから新築しようとするときは、当然、部屋の間取りや、建物の形状を考えると思うのですが、芸術家タイプの方に多いのは、変わった間取りや変わった外観にすると、興味本位で人が入居してくれるのではないかと考える人もいるようですが、万人受けはしないので、そういった変わった配置や変わった外観、間取りはやめたほうが良いのです。

正直なところ、そういった物件を作られている方も、私が賃貸不動産会社のエイブルに勤めていた時、結構目にしていたのですが、個人の好みは万人が好んでくれるかというとそれは難しい話なのです。

なので、やはり家賃収入にしようと思ったら、無難、スタイリッシュ、モダン、近未来的かつ正統派な感じのデザインにしないと、なかなか借り手がつかないことがあります。

たまに目にするのは、室内や建物が三角形とか、直角ではなく、土地の都合上、斜めに壁をかましてしまったとかいう物件も結構ありますが、そういう物件は正直、もの好きな人以外は敬遠する人が多く、実際、使いづらいことが多いので、家賃が下がってしまう原因になります。

当然、借り手がつかなければ、家賃を下げないといけませんから、高い家賃にしようと思えば、誰もが使いやすく、ユニバーサルデザインで、無難で問題のない物件にしないといけないのです。

もし、よくイメージできないという人がおられたら、高級マンションのホームページなどを見て参考にされると、ある程度値段のつく物件を作ることができると思います。

光・熱・空気・音〜心地よい住まいを入居者の立場で考える〜

そして、私が賃貸不動産のエイブル勤務時代に、よく目にしてきた「空き物件」とは、「日当たりが悪い」物件であるというのが一番多かったです。

こういうのは、多少家賃を下げたくらいでは、入居者がつきにくく、かなり家賃を下げないとなかなか入居者が入らないのですが、入居者自身の健康にも、日当たりが相当悪ければよくないので、家賃の問題ではなく、本当にこういった物件にならないように気をつけたほうがいいです。

商業地域に近いような場所や、幹線道路沿いのマンションなど、空気環境や音環境が悪い場合は、ペアガラス(複層ガラス)にするなどして対処すると良いでしょう。

すでに土地を購入してしまった場合などは、なんとかして建物を建てるか売り払わないともったいないですからね。

周辺環境〜土地をこれから探すなら〜

誰もがわかったようなことではありますが、マンションを運営するにあたって、土地選びは重要ですね!

駅近なのか、田舎の方なのか、土地選びによって、入居率にかなり差が出ることがあります。

人口もどんどん東京などの都心部に集まっているように、どうしても田舎の方は空室となってしまう可能性が高いのです。

どんなに良い物件でも、人がいないのであれば勿体無い状態になってしまうわけです。

そういうわけで、これから土地を探される方は、都市一極集中のお手伝いをするわけでは決してないですが、都市に近い場所であれば、需要が高く、家賃収入になる可能性が高いことはおわかりだとは思いますが、念を押してお伝えさせていただきます。

ただし、都心にも空き物件は出ていますし、今、需要が集中していますから、地方によっても、場所によっては、そういったディベロッパーやマンション物件が少なく、需要があるところもあると思いますので、ここはあえて、マーケティング(市場調査)の力で、なんとか地方の安い土地にマンション等を構えるのも一つの手かなと思います。

意外に重要なごみ捨場〜入居者のプライドと社会的意味〜

マンションのゴミ捨て場といえば、別になんでもいいように思えるんですが、実は重要で、やはりこういった不要物の管理までもしっかりできるマンションが格式高いといったら言い過ぎですが、きちんとした印象を持てるので、マンションの入居者にとっても、意外に気になるゴミ捨て場なのです。

例えば、ただ、マンションの入居者がマンション前の道路にゴミを出すだけであれば、ゴミは一般環境に放置されたように見えるので、スマートではないですし、一方で、きちんとしたゴミ捨て用の小さなプレハブ、あるいはしっかりしたコンクリート造りの建物があるのであれば、それはきちんとした管理をしているという印象で、非常に景観としても美しいものです。

建築の業界でも、「景観法」という法律に則って建築士は建築物を設計しなければいけないという決まりがあって、特に歴史的保存地区などを思い浮かべたらわかると思いますが、美しい街並みを作ることは建築士の役目であって、年々、こういった「景観」に関する法律や条例は厳しくなってきているのです。

海外からの観光客に対する接客としても、マンションのオーナーは社会参加の一環だと思って、自社の利益のみならず、社会に積極的に参加していくことが求められるのです。

そういった社会的価値の高い物件は、不動産鑑定士にも高く評価してもらえるでしょう。

駐輪場と駐車場〜入居の決定的要因になることも〜

これは、敷地の余裕の問題とも関係してきますが、ある程度、マンションの住戸数を減らしても駐輪場や駐車場を確保したほうが入居率を確保できる場合があります。

マンションのオーナーとして当然のように考えるのは、狭い敷地だとしても、そこに、多くの住戸を詰め込めれたら、それだけ家賃収入の数が増えるので、配置計画の際に、なるべく住戸数を増やして設計したいのですが、やたら狭いワンルームだったり、駐輪場が一個もないマンションですと、それだけ価値は下がるので、家賃も高くできないですし、駐輪場代も稼げないということになります。

駐輪場を設ければ、1台月300円だとしても、多少の収入になるだけではなく、自転車をよく使う方の入居を逃さないので、入居率をあげれる可能性があります。駐車場も同様です。

また、少し前の時代ですと、建築基準法が厳しくなかった時代、万が一何かあった場合に備えた「避難経路」というのは、必ず確保しなくてもやり過ごされていたのですが、近年は、避難経路が確保できていなかったせいで火事などで逃げ遅れた場合に大事件になってしまったという事件も実際起きたことがある経緯から、非常に建築基準法が厳しくなってきて、建築士の建築物定期検査義務も厳しいですし、その際に、共用廊下に自転車などが放置されていると撤去しなければならないなど、入居者にも迷惑がかかってしまうため、しっかりした駐輪場や駐車場は設けておきたいものです。

逆にそういった設備を設けておけば、より高所得者層を呼び込めるので、家賃の滞納に繋がりにくいなどのメリットもあります。

エントランスにお金をかけると運気も入居者率も上がるわけ

マンションオーナーにとって、マンションのどこに主にお金をかけるか、投資すべきかは非常に悩むことではありますが、悩んだら、候補の一つとしてこれを考えてください。

「マンションのエントランスに投資する」

これをお勧めする理由はいくつかあります。

一つは、マンションのエントランスがかっこいいマンションに住んでいることは、入居者のステータスになる。

つまり、マンションの室内は、中に入った人しか見れませんが、マンションの外観は、通りかかる人が誰でも見ることができます。

「ここに住んでるの!?」

そんなびっくりの高級感を味わわせることができるのは、まずエントランスのデザインからではないでしょうか。

ですので、ある程度の高級石(大理石など)を使うとか、照明をかなり明るくするとか、宅配ボックスをきちんとしたもの設置するとか、郵便ポストのデザインもカッコ良くするとか、それだけで、「気に入った!」と思う方も多いものです。

だからと言って室内を手を抜いてもいいわけではありませんが、もし、お金をかけるのであれば、皆が利用するエントランスは本当に投資したい箇所ですね!

空室を減らすためにできる努力〜共用部の掃除で入居者満足度アップ作戦

高級マンションほど、共用部がきちんと管理してあるものです。

管理のされていない、散らかっていったりゴミが落ちていたりするマンションの共用部、エントランスは、人の運気を下げてしまいます。

マンションのオーナーはもちろん、入居者の運気も下げてしまいます。

ゴミが散らかっているところには、ポイ捨てをされてしまったり、良くない環境になってきてしまいます。

ですので、いつでも綺麗に清潔にマンションの共用部の衛生を保つことは重要です。

綺麗なエントランスや共用部にされていると、入居を検討している人が、「綺麗に管理されているマンション」だというイメージがつくため、入居率を上げれる可能性が高まります。

コストを抑えたいからといって、人件費を削ってマンションの清掃をしなければ、家賃収入も減っていくことでしょう。

気をつけたいポイントです。

ガスコンロかIHか〜IHが最新に見えるけど〜

細かいことだとは思うのですが、キッチンのコンロはガスコンロがいいのか、オール電化にして、IHを組み込むかというのは、非常に悩む選択肢だと思いますが、筆者が個人的な経験から言うと、ガスコンロの方が良いと思います。

ファミリータイプのマンションであれば2口以上。

なぜかと言うと、確かにオール電化はスマートなようで、カッコいいようにも見えるし、IHは火を出さずに調理できるということで、それらも非常に人気だと思いますが、ガスは火力や熱量などの理由でも依然として大人気ですし、特に、一部かもしれませんが料理の好きな方、料理の得意な方は、ガスの強火で中華料理などもやりたいという方もいるのです。

実際、私の経験談でも、IHは、火力が非常に弱く、料理好きには物足りないだけじゃなく、まともに調理できないこともありますし、確かに火が出ないので安全ではあるのですが、電気温水器は湯切れの心配や熱量パワーの点でどうしてもガスに負けるのです。

ですので、もし、ガスコンロかIHクッキングヒーターかを迷っていらっしゃる方がいれば、個人的にもガスコンロをお勧めします。

ただし、料理をされない方が多い男性寮の運営などでしたらIHで十分かもしれませんので、ケースバイケースで考えて検討しましょう。

ちょっとのオプションが嬉しい〜小さいけど大きな心配り〜

入居者にとって嬉しいのは、確かに、住宅設備の充実とか、そういったものはもちろんあるんですが、マンションオーナーが、どれだけマンションに愛情を込めてマンション作りを行ったかというのは、マンションを見ればある程度わかるので、そういったオーナーの心配りが見えるような設備は非常に嬉しいものです。

それは、なかなか言葉で例えていうのは難しいですが、これまで述べてきたようなことを、きちんと実践しているか、ということだと思います。

必然的に、マンションを愛情をかけて作っていれば、良い物件になるので、そういったオーナーの気遣いがある物件はずっと人気で空室も出にくいですね!

写真の撮り方一つで反響率が変わってくる〜広告の出し方〜

物件づくりはもちろん大事なのですが、広告の出し方が下手だと、効果が半減する可能性があります。

その1つとして、写真の撮り方、これも、予算に余裕があればプロの写真家に撮ってもらった方がいいかもしれません。

画像は、基本、変更しなければ、マンション等を紹介してくれる仲介業者等がずっと持っていますし、10年近くは同じ写真も使えるかもしれませんから、素人の方の撮った画質の低い画像ではなく、プロが撮った高画質で明度、コントラスト、明瞭度ともに優れた画像を広告に掲載してもらうと良いでしょう。

物件の入居は、主に、仲介業者がお客さん(入居者)を物件に案内して見学をするところから始まりますが、その見学する物件を決めるのには通常は写真を見てから決めます。

ですので、その段階でより良い写真を入居予定者に見せれた方が入居確率が高まりますね!

マンション名が入居率を左右する〜モダンなマンション名の推奨〜

マンション名ってマンションのオーナーの愛着がたいていの人はあるので、自分自身の名字をマンション名の一部にしたりする方も多いのですが、例えば私で言えば名字が奥村なので「オクムラメゾン」みたいな感じで自分の物件に自分の名前をつける方もいると思いますが、よく考えて客観的に見ると、カッコよくはないですよね。。。

ですので、愛着があって自分の名前をつけたい気持ちはすごくわかるのですが、家賃収入を上げたければ、そんなに高級マンションじゃなくても、「カーサ・ラ・パルレ」みたいな笑(例えで申し訳ないですが)ちょっと外国っぽいネーミングだとかっこいいかと思います!

人間というのは、見栄を張りたがる動物なので、なるべく入居者のステータスが上がるようなネーミングだと入居率もアップしそうですね!

電気温水器VSガス給湯器〜ファイナルアンサーは?〜

先ほども電気とガスについては言及したのですが、オール電化にして電気温水器にするのもアリですが、電気温水器は先ほども申し上げたように湯切れやパワーの問題でガスに劣るため、私筆者の意見としては、ガス設備も取り入れた方が良いと思います。

一人暮らし用のワンルームとかでしたら、まだオール電化の電気温水器でも良いと思いますが、家族が多くなってくると、料理やお風呂、洗面などとたくさんお湯を使うので、ガスじゃないと間に合いません。

火事対策には、煙感知器や消火器の設置は消防法で義務つけられていますので、最低基準はクリアしているかと思います。

あとは、基本、利用者の意識の問題だけになってきます。

駅近10分以内が王道

駅近物件が人気なのをご存知の方は多いと思いますが、その通りで、自分の身になって考えてみれば、駅から徒歩30分もかかると、都市部で電車通勤をされる方にとってはちょっと大変です。

ただ、車社会が当たり前の地域でしたら、それほど気にすることでもないとは思います。車が便利であれば良いわけですから。

都市部では、どうしてもだいたい駅から10分くらいの圏内が人気物件になってきます。

物件ランクを落としても、駅から近いところに住みたいというこだわりを持った人も結構いますので、入居者ターゲット像によって、物件を構える土地は考えると良いでしょう。

高くても都心部に物件を買ったほうがいいわけ

同様に、以前も述べたとは思いますが、都心部は確実に地価が近年上昇しているので、基本的には、土地の値段が上昇している場所=需要も人気もあって将来家賃アップも検討できる場所ということになります。

逆を考えると、土地の値段が下がっている場所は、需要も人気もあまりない場所になりますので、土地は安く買えますが、将来、家賃低下リスクもある場所と言えます。

よって、競争原理で地価の高いところに人気が集中するのは仕方ないのかもしれませんね。

まとめ

マンション物件経営オーナー向け情報!資産価値を高める不動産投資方法とは!?

さて、以上、長文になりましたが、ある程度のマンション投資のコツをお伝えできたのではないかと思います。

こういった知識を知っているだけで、何十万、何百万と収入が変わってくることがございますので、ぜひ取り入れたい知識です。

皆様の不動産投資の成功を心からお祈りしております!

ライタープロフィール

MARIKO OKUMURA
MARIKO OKUMURA
グロースハックデザイナーチームINSPI代表—MARIKO OKUMURA(奥村真理子)ー
https://www.inspi.design/
グロースハッカー(企業成長請負人) 、デザイナー、経営コンサルタント等として、マーケティング、ブランディング、デザイン、SEO対策などに強い会社の代表を務めている。詳細は、上記URLを参照いただければ幸いです。

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